En 2020, 56 000 Belges investissaient dans des ETF. En 2024, ils étaient 152 000. Trois fois plus en quatre ans. Dans le même temps, le prix médian d’une maison en Belgique a grimpé de près de 8 % en un an pour atteindre 280 000 €. Ces deux chiffres racontent la même histoire : celle d’une génération qui cherche de nouvelles façons de construire son patrimoine.
Les chiffres de la bourse : une explosion silencieuse
Les données de la FSMA (l’Autorité des services et marchés financiers en Belgique) sont sans appel. Le nombre d’investisseurs particuliers belges a connu une croissance spectaculaire ces dernières années — et c’est sur les ETF que la tendance est la plus marquée.
Nombre d’investisseurs belges actifs en ETF — Évolution annuelle
Source : FSMA Retail Investor Dashboard. Les chiffres 2021-2023 sont des estimations basées sur les tendances trimestrielles publiées. Le chiffre T1 2025 est un record trimestriel historique.
Quelques faits marquants dans ces chiffres :
Les jeunes mènent la danse. En 2024, près de la moitié des investisseurs en ETF avaient moins de 40 ans. Cette tranche d’âge a quadruplé par rapport à 2020. Ce n’est plus un marché réservé aux cadres supérieurs de 55 ans — c’est une génération entière qui s’y met.
Les ETF attirent plus de nouveaux entrants que les actions. Au premier trimestre 2025, 22 000 Belges ont acheté leur premier ETF, contre 20 000 qui ont acheté leur première action. C’est la première fois que les ETF dépassent les actions en termes de nouveaux investisseurs.
L’investissement régulier se généralise. La FSMA note qu’environ un tiers des investisseurs en ETF effectuent au moins 5 transactions par an — un signe que le DCA (investissement périodique) s’installe comme stratégie à long terme chez les particuliers belges.
L’immobilier : un rêve de plus en plus cher
Pendant que les marchés financiers attirent de plus en plus de Belges, l’immobilier suit une trajectoire inverse en termes d’accessibilité.
Prix médians de l’immobilier en Belgique — 2025 (source StatBel)
Maison mitoyenne
280 000 €
+7,7 % sur un an
Maison 4 façades
390 000 €
+5,4 % sur un an
Appartement
250 000 €
+2,9 % sur un an
Par région
Source : StatBel, données annuelles 2025.
Les prix ne sont qu’une partie du problème. Ce qui pèse le plus, c’est le sentiment d’inaccessibilité — surtout chez les jeunes.
Selon une enquête ING réalisée en 2025 : 72 % des Belges estiment que les primo-accédants ont besoin d’un soutien financier familial plus important qu’il y a cinq ans. Et 71 % des 25-34 ans considèrent que le coût du logement est un frein pour fonder une famille.
Six Belges sur dix pensent qu’un primo-accédant devra d’abord acheter un logement transitoire avant de pouvoir s’offrir son logement idéal. Et plus de la moitié estiment que ce logement idéal est tout simplement devenu inaccessible.
Deux mondes, un même constat
Pour comprendre pourquoi de plus en plus de Belges se tournent vers les marchés financiers, il suffit de comparer les barrières d’entrée des deux options :
Barrière d’entrée : immobilier vs marchés financiers
Acheter un bien immobilier
Investir en bourse (ETF)
Basé sur un bien immobilier au prix médian belge de 280 000 €. Les droits d’enregistrement varient selon la région (3 % en Wallonie pour l’habitation propre et unique, 12,5 % à Bruxelles).
Ce tableau ne dit pas qu’une option est meilleure que l’autre. Il dit une chose simple : la bourse est accessible à presque tout le monde, l’immobilier ne l’est plus pour beaucoup. Et c’est ce qui explique, en grande partie, l’explosion du nombre d’investisseurs particuliers ces dernières années.
Pourquoi les jeunes Belges se tournent vers la bourse
Au-delà de la barrière d’entrée, plusieurs facteurs expliquent ce basculement générationnel :
L’accessibilité des plateformes. Des courtiers comme DEGIRO, Trade Republic ou Revolut permettent d’ouvrir un compte en quelques minutes depuis son téléphone. Plus besoin de prendre rendez-vous à la banque, de signer des piles de documents, ou de disposer d’un capital important. L’investissement est devenu aussi simple que de commander en ligne.
La flexibilité totale. Contrairement à un crédit hypothécaire qui vous engage sur 20 à 25 ans, un investissement en ETF peut être revendu à tout moment. Pas de pénalité de remboursement anticipé, pas de frais de mainlevée, pas de contrainte de durée. Vous investissez à votre rythme, et vous arrêtez quand vous voulez.
La diversification géographique. Avec un seul ETF mondial, vous investissez dans des milliers d’entreprises réparties sur tous les continents. L’immobilier, lui, vous concentre sur un seul bien, dans une seule rue, dans une seule ville. La diversification n’est pas au même niveau.
L’éducation financière en ligne. YouTube, les podcasts, les blogs spécialisés : une génération entière s’est formée seule à l’investissement. L’information qui était autrefois réservée aux professionnels est aujourd’hui accessible à tous — gratuitement, en français, et à toute heure.
L’immobilier a-t-il perdu son intérêt ?
Non. Et il serait dangereux de le penser.
L’immobilier reste un pilier patrimonial puissant, pour des raisons que la bourse ne peut pas reproduire :
L’effet de levier du crédit. C’est la grande force de l’immobilier. Avec 40 000 € d’apport, vous achetez un bien de 280 000 €. Vous contrôlez un actif de 280 000 € avec 40 000 € de capital propre. En bourse, 40 000 € investis vous donnent exactement 40 000 € d’exposition. L’immobilier vous permet de démultiplier votre mise — c’est un avantage considérable sur le long terme.
Un actif tangible. Une maison, ça se voit, ça se touche, ça s’habite. Pour beaucoup de personnes, la sécurité psychologique d’un bien physique est irremplaçable. Un portefeuille d’ETF n’offre pas cette dimension.
Les revenus locatifs. Un bien mis en location génère un revenu régulier qui peut couvrir tout ou partie du crédit. Bien géré, un investissement immobilier peut s’autofinancer — ce que la bourse ne permet pas de la même manière.
La stabilité fiscale historique. Malgré les réformes récentes, l’immobilier résidentiel en Belgique reste faiblement taxé sur les plus-values (pas de taxe sur la plus-value d’une résidence principale, et la plus-value immobilière reste hors du champ de la nouvelle TCA).
L’immobilier n’a pas perdu son intérêt. Il a perdu son monopole comme stratégie patrimoniale unique.
Ce que ça signifie pour vous
Les chiffres présentés dans cet article ne sont ni un plaidoyer pour la bourse, ni un réquisitoire contre l’immobilier. Ce sont des faits. Et ces faits dessinent une tendance claire : la manière dont les Belges construisent leur patrimoine est en train de changer.
La question n’est plus « bourse ou immobilier ? » mais plutôt « qu’est-ce qui correspond à ma situation, à mes objectifs, et à mes moyens aujourd’hui ? »
Pour certains, la réponse sera d’investir en bourse pendant quelques années pour constituer un apport immobilier. Pour d’autres, ce sera d’acheter un premier bien et de commencer à investir en parallèle. Pour d’autres encore, ce sera uniquement de la bourse, ou uniquement de l’immobilier.
Il n’y a pas de réponse universelle. Il y a votre réponse. Et elle dépend de votre situation financière, de votre horizon, de votre tolérance au risque et de vos projets de vie.
Chez Santangelo Initium, c’est exactement ce que nous faisons : nous vous aidons à clarifier votre situation pour que cette réponse devienne évidente.
Bourse, immobilier, ou les deux ? Clarifions votre stratégie ensemble.
Cet article est publié à titre informatif et éducatif uniquement. Il ne constitue pas un conseil en investissement. Santangelo Initium ne recommande aucun produit financier et n’intervient pas comme intermédiaire. Sources : FSMA Retail Investor Dashboard (2020-2025), StatBel données immobilières 2025, enquête ING Belgique 2025. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.
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